Pořiďte dětem byt, který vám z poloviny (nebo celý) zaplatí jiní

Pokud jste někdy přemýšleli o tom, kde budou bydlet vaše děti, jistě vás napadlo, že to nebudou mít lehké. Ceny starších bytů na mnoha místech ČR převyšují hodnotu několika miliónu Kč a nové byty se prodávají i za několikanásobek této ceny. Přesto ale existuje cesta, jak můžete svým dětem pořídit vlastní byt jen za několik set korun měsíčně.

Mladí lidé nemají při pořizování vlastního bydlení jednoduchou pozici nikde ve světě, obzvlášť pak v České republice. Protože průměrné platy začínajících pracovníků zdaleka nestačí na pořízení vlastního bytu, mají mladí lidé jen tři varianty: bydlet i nadále u rodičů, jít do pronájmu nebo si vzít hypotéku.

Právě hypotékou řeší své bydlení mnoho mladých rodin. O příjemnou variantu přitom nejde. Pokud si totiž pořídí byt v hodnotě 1,6 mil Kč na hypotéku se splatností 20 let, při současných úrokových sazbách, vyjde je měsíční splátka hypotéky zhruba na 10 000 Kč. A když k tomu připočítáte další 2 600 Kč na plyn, elektřinu, vodu a topení, každý měsíc tak musí jen za bydlení utratit 12 600 Kč. Vezme-li si tedy člověk hypotéku ve svých 25 letech, až do 45 bude muset každý měsíc odkládat skoro 13 tisíc korun. Ať se děje, co se děje..

Mnoho rodičů se proto snaží svým dětem s bydlením pomoci. Svým dětem spoří, uzavírají životní pojištění s tím, že výplatu naspořené částky plánují na dobu, kdy jejich dítě dospěje. Jiní jednoduše počítají s tím, že v dospělosti dětem přispějí nějakou částkou z vlastních úspor. Tento přístup je ovšem ošemetný. Pokud svému potomkovi předáte vkladní knížku s příjemně vysokou částkou, můžete být svědkem toho, že ta se v rukách 20letého "finančníka" rychle promění ve značkové oblečení, nové auto či večírky s přáteli.

Se spořením to ale ani za předpokladu, že vaše děti pracně ušetřené peníze nerozhází, není nijak růžové. Budete-li každý měsíc spořit např. 1 000 Kč na termínovaný vklad, při 2% úroku a stejně vysoké inflaci nebudou vaše úspory nijak růst. Za 20 let naspoříte 240 000 Kč. Za tuto částku si vaše dítě pořídí tak maximálně vybavení bytu, byt rozhodně ne. Navíc, každá koruna, kterou při tomto postupu budete spořit, půjde z vaší vlastní kapsy. Nikdo vám nepřispěje.

Klasické postupy na to, aby vaše děti mohly začít svůj život bez existenčních starostí, nestačí.
Metoda, jak toho dosáhnout, ale existuje. má hned několik předností:

• Během doby spoření nemusíte bojovat s nutkáním na úspory sáhnout. Peníze totiž budou bezpečně uloženy (a přesto pod vaší 100% kontrolou).
• Při předání "úspor" nebude váš potomek zlákán vidinou hotových peněz. Nebudete mu totiž předávat hotové peníze, ale klíče od jeho vlastního bytu.
• Hodnota vašich úspor bude růst rychleji, než bankovní vklady. A protože navíc bude držet i krok s inflací, váš výnos bude oproti ostatním alternativám mnohonásobně vyšší (ale přitom stejně bezpečný).
• Nejpříjemnější na tom je, že nebudete na bydlení vašich dětí spořit jen z vlastní kapsy, ale polovinu (nebo dokonce více) hodnoty bytu zaplatí někdo úplně jiný.

Co je to za "zázračnou" metodu? A jak ji můžete použít i vy? Následující postup je běžný v zahraničí a v poslední době jej začíná využívat i mnoho českých rodin.

Koupíte byt, který budete až do dospělosti vašeho dítěte pronajímat. Na nákup bytu použijete hypotéku, tu přitom bude z velké části splácet nájemce. Pořízení vlastního bydlení pro vaše dítě vás tak v ideálním případě vyjde jen na několik set korun měsíčně.

Ukažme si na příkladu bytu v hodnotě 1 600 000 Kč, jak to celé funguje:

Přijdete-li do banky s vlastními úsporami ve výši 200 000 Kč a půjčíte si 1,4 mil. Kč na 20 let s úrokovou sazbou 4,2 %, měsíční hypoteční splátka vás vyjde na 8 632 Kč.

Byt můžete pronajmout za tržní nájemné, které u podobného bydlení dělá v našem kraji minimálně 6 000 Kč + náklady na provoz bytu ve výši 2 588 Kč. Náklady spojené s vlastnictvím bytu (vedení účtu, pojištění, společenství vlastníků, fond oprav, údržba) ve výši 788 Kč zaplatí pronajímatel, náklady na spotřebované energie a služby ve výši 1 770 Kč pak zaplatí nájemce. Váš čistý výdělek z nájmu je tedy cca 5 213 Kč.

K dorovnání rozdílu mezi hypotéční splátkou a volnými penězi, které vám z nájmu zůstanou, pak stačí jen 3 419 Kč. Více než polovinu nákladů na pořízení bytu (60,4 %) za vás tedy platí někdo jiný.

Tato kalkulace počítá s tím, že si půjčíte cca 90 % hodnoty bytu. Pokud ale máte našetřeno více, můžete s pomocí úspor hypotéku dále snížit a podíl splacený nájemcem je pak ještě vyšší. Řada zájemců za tímto účelem prodává např. nevyužívané a jinak nevýdělečné zahrady, chaty či chalupy. Pokud by půjčka činila jen 850 000 Kč, byt by se vám s pomocí nájemce zaplatil v plné výši.

/výpočet je pouze orientační a může se měnit v čase na základě vstupních parametrů/

Bylo by ale naivní si myslet, že investování do bytů probíhá formou "otevřu noviny, pojedu se podívat na pár bytů, jeden koupím, dám do novin inzerát a následující den jej pronajmu". Nákup a pronajímání bytů není v žádném případě způsob, jak vydělat peníze rychle a bez práce

Vezměte si tedy kalkulačku, tužku a papír a začněte počítat. Kolik můžete každý měsíc ušetřit? Jak velkou hypotéku můžete získat? Kdy budou vaše děti dospělé? Odpovědi na tyto otázky vám určí, zda je tento postup ve vaší situaci možný. A pokud ano, můžete začít hledat vhodný byt už dnes.

Ceny nemovitostí jsou dlouhodobě růstové, trh s nájemným bydlením je stabilní, byt si můžete pojistit a pronajímání bytu máte zcela pod svou kontrolou.

Celá investice je tedy nejen výnosná, ale také bezpečná.

Pavel Řehulka
Autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".